La diferencia y problemática de las viviendas de alquiler y apartamentos turísticos

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“El Faro de Alejandría Benidorm” (asociación cultural sin ánimo de lucro) ofreció el pasado 17 de septiembre esta conferencia que fue impartida por: Francisco Saval Román, perteneciente al Ilustre Colegio de Abogados de Alicante (ICALI), Nº de Colegiado: 2.764, en ejercicio desde 1988.

Isabel López Villanueva.- En primer lugar, Francisco Saval agradeció la invitación brindada, dando paso al tema requerido.

En Benidorm, según APTUR hay 58 empresas regladas y dadas de alta, que gestionan unos 8.000 apartamentos y viviendas turísticas, sin embargo, se estima que funcionan sin control cerca de unos 14 000, generando ingresos a sus propietarios que evitan el pago de impuestos.

En Benidorm, hay 64 000 plazas hoteleras y 11 000 de Camping. Si no existiera el apartamento turístico, no se podría atender a los visitantes, ya que existen unos 8 Millones de pernoctaciones al año. A pesar de las agresiones exteriores y mala propaganda, BENIDORM resiste, teniendo un índice de repetición altísimo, un 60%. Quien prueba, repite.

Expone el ponente con minuciosidad, la diferencia de los distintos arrendamientos de viviendas:
A)- El alquiler de vivienda: Está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y subsidiariamente por el Código Civil.
Es el que alquila su piso o casa para que un inquilino viva en ella de manera permanente, como su residencia habitual, donde podrá vivir hasta 5 años si así lo desea, duración mínima legal que debe respetarse.
B)- El alquiler de temporada: La Ley de Arrendamientos dice que es un contrato “para uso distinto del de vivienda”.
El inquilino, negocia la vivienda por un tiempo, no 5 años. El alquiler durará lo que se pacte en el contrato, siempre inferior a 11 meses. Sin tener la misma protección que un contrato de arrendamiento de vivienda.
C)- El alquiler turístico o vacacional: Vivienda equipada para uso inmediato, proporcionada por canales de oferta turística con finalidad lucrativa. Existen 59.500 dadas de alta y que trabajan legalmente. Incluyen una serie de servicios propios de alojamientos del sector hotelero. Es un arrendamiento de corta duración, sometido a la legislación de la Comunidad Autónoma, excluido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El precio de estos es más elevado otros. Servicio relativamente nuevo, su normativa se actualiza permanentemente. Cada Comunidad establece sus propios requisitos y su regulación.

-Vivienda y apartamento de uso turístico: no deja de ser una diferencia ambigua, entendiendo que se trata de una definición básicamente jurídica.

1º) Vivienda de uso turístico: (Autorización de compatibilidad) inmueble de un particular que lo alquila de manera intermitente y no profesional, generalmente por días y en páginas tipo booking o airbnb.

2º) El apartamento turístico: (necesita licencia de apertura) son edificios de empresas dedicados exclusivamente al alquiler, con varios requisitos, tipo tener una placa indicando AT en la entrada, una clasificación en función de diversos parámetros indicando de una a cuatro llaves, recepción, etc.

Es un cuerpo único, con único IBI y referencia Catastral, aunque se puede variar el uso, tramitando la correspondiente autorización municipal de cambio de uso y seguir las tramitaciones necesarias para constituir la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal, Etc.

Licencia apartamento turístico vs licencia vivienda de uso turístico:
Persona Física.- Un máximo de 4 viviendas o apartamentos.
Persona Jurídica.- No existe límite de viviendas o apartamentos.
Respecto a las licencias podemos encontrar las siguientes diferencias:

La vivienda de uso turístico es una actividad amateur, le basta con la licencia de ocupación, que facilita el ayuntamiento si tiene menos de 30 años, o solicitarla mediante un certificado descriptivo y gráfico, realizado por un técnico si es anterior y proceder al correspondiente registro turístico. Cumpliendo con las condiciones de habitabilidad y con las exigencias de la Ley Valenciana que regula estas actividades. Suelen tener una duración mínima de 5 días y máxima de 30 días continuos. El número de plazas que se pueden ofrecer está limitado a 10 personas.

Para los apartamentos turísticos, es una actividad profesional más cercana y parecida a un hotel convencional. Se necesita una licencia de aprobada por el ayuntamiento tramitando una declaración responsable, tener constituida una sociedad o ser autónomo, y cumplir con una serie las correspondientes obligaciones fiscales. Edificios destinados, de forma exclusiva, a prestar servicios de alojamiento temporal, con recepción que debe poseer unas dimensiones mínimas y prestar servicio las 24 horas.

Todos estos conjuntos deben tener visible en el exterior una placa identificativa acorde a su categoría: AT (apartamento turístico) y número de llaves del que son acreedores, acorde a los servicios que ofrecidos.

Habló Francisco con todo detalle, sobre la importancia de cumplir las normas de la regulación en la CCAA Valenciana, sobre las licencias y la legislación vigente, los contratos y las inflaciones, inscripciones, sobre la Ley Orgánica de Seguridad, el Régimen Fiscal, sobre los estatutos de la Comunidad de propietarios y el público servicio del Registro de la Propiedad, la competencia desleal,…etc.

No olvidó mencionar a HOSBEC, la Rehabilitación de zonas urbanas deterioradas…El Cabañal, sobre los conflictos de Playmon Fiesta.

Termina la conferencia con el sonoro y fuerte aplauso de una sala repleta. En el tiempo del coloquio, Francisco muy cercano y paciente, contestó a todas las preguntas y dudas que surgieron referentes al tema.

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“Todos vivimos y nos retroalimentamos directa o indirectamente del turismo en Benidorm. Es lo que sabemos hacer, TURISMO. Debemos adaptarnos a los tiempos. Haciendo innovación y ser más competitivos. Somos un pilar básico y necesario para el sector económico y turístico de la Comunidad Valenciana. Cuidemos pues nuestra industria”.

Gracias Francisco Saval, por tu buena disposición y preparación, todos aprendimos algo, la lluvia de felicitaciones dan fe de ello. Hasta siempre.